Le diagnostic électrique

Le diagnostic électrique est devenu un élément indispensable pour tout propriétaire qui veut vendre leur maison si celle-ci est vieille de plus de 15 ans. Le rapport de diagnostic électrique est désormais un document indispensable dans toute transaction immobilière. Vous devez faire appel à un professionnel pour la réalisation du diagnostic électrique de votre maison. Un diagnostic électrique est valable 3 ans.

Pourquoi réaliser un diagnostic électrique

Il est normal que l’acquéreur ait besoin de connaitre l’état des lieux avant d’avancer dans la transaction de vente. Mais si d’autres éléments comme l’état des murs, des sols des plafonds, des ouvertures, des revêtements… peuvent être connu lors des visites, l’installation électrique est trop complexe pour être évaluée à l’œil nu. En plus, l’acquéreur n’est pas forcément un spécialiste du domaine. Cependant, si jamais des anomalies existent, les coûts de réparations peuvent être exorbitants, l’acquéreur sera lésé. Un défaut au niveau des circuits électriques peut être considéré un vice caché. Il est donc plus pertinent que le vendeur fasse d’abord un diagnostic de l’installation électrique de sa maison, en faisant appel à un professionnel, et présenter ensuite le document certifiant que tout est en ordre.

Un diagnostic électrique permet d’identifier premièrement l’état de l’installation électrique intérieure d’une maison, mais aussi évalue les risques potentiels sur la sécurité des personnes exposées. Le diagnostic électrique est réalisé par un professionnel indépendant dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation ou le Cofrac. Points important, ce professionnel doit aussi souscrire à une assurance en responsabilité civile professionnelle car il sera tenu de responsable en cas d’incident survenu à cause d’un mauvais diagnostic.

Le pré-diagnostic fait par vous-même

Si vous avez les compétences nécessaires pour le faire, il est conseillé que vous fassiez un pré-diagnostic vous-même. L’objectif de ce pré-diagnostic est de déterminer vous-même les anomalies avant le diagnostiqueur. En effet, de cette manière, vous pouvez déjà apporter les premières modifications nécessaires pour que votre installation électrique soit à la norme. En effet, si vous effectuez des réparations suite au diagnostic du professionnel, vous serez appelé à réitérer le diagnostic plus tard, ce qui signifie une perte de temps et d’argent.

Ce qui n’est pas réellement obligatoire car vous avez aussi le droit de laisser votre installation électrique telle qu’elle est sans apporter des réparations et des améliorations.

Suivez notamment la liste ci-dessous, qui vous informe des différents points qui seront soulevés et analysés lors du diagnostic officiel.

Les différents points diagnostiqués

1- Vérifier l’existence et les caractéristiques d’un appareil général de commande et de protection (AGCP)

En réalité, on parle du disjoncteur principal fourni par EDF (ou votre autre compagnie d’électricité). Cet appareil doit être facilement accessible (à l’intérieur de la partie privative de votre logement) et dans un endroit non protégé par une clé ou dispositif de fermeture difficile à débloquer en cas d’urgence. C’est un simple interrupteur qu’on actionne manuellement qui doit assurer la coupure générale de tous les circuits. Il doit être placé en hauteur (1,80 m minimum) mais vous ne devez pas non plus faire appel à un escalier, une trappe… pour l’atteindre. Il doit être placé loin des points d’eau.

2- Vérifier l’existence et les caractéristiques d’au moins un dispositif différentiel (DDR) de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique

Une indication sur le courant différentiel assigné (sensibilité en mA) doit être présente sur l’ensemble des appareils. Ce dispositif doit protéger l’ensemble des circuits de la maison, et aucun réglage de courant différentiel résiduel ou de temps de déclenchement ne doit être possible. La sensibilité maximale doit être inférieure ou égale à 650 mA. Enfin, le disjoncteur de branchement non différentiel et les bornes aval des dispositifs différentiels protégeant l’ensemble de l’installation doivent être associés grâce à une liaison de classe II.

3- Vérifier l’existence et les caractéristiques d’une liaison équipotentielle, d’une installation de mise à la terre et d’une installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Les éléments constituant la prise de terre, le conducteur de terre, le conducteur principal de protection et la liaison équipotentielle doivent être conformes, avec notamment une section du conducteur suffisante. Des mesures compensatoires doivent être mises en œuvre en l’absence de liaison équipotentielle principale (cas particulier des immeubles collectifs). Les conduits métalliques en montage apparent, les huisseries métalliques contenant des conducteurs ou sur lesquelles sont fixées des appareillages, et les boîtes de connexion métalliques en montage apparent  doivent être reliés à la terre et sont formellement interdits dans les locaux contenant une baignoire ou une douche. Des mesures compensatoires conformes doivent être mises en œuvre en l’absence de mise à la terre. Les socles de prise de courant situés à l’extérieur et les éléments chauffants incorporés dans les planchers ou plafonds doivent être protégés par dispositif différentiel à haute sensibilité inférieur à 30 mA.

4- Vérifier l’existence et les caractéristiques d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;

Nous connaissons mieux ce type de dispositif par le mot « fusible », regroupé au sein du tableau électrique. Aucun fusible ne doit être de type à tabatière, à broche rechargeable, ou coupe-circuit à fusible industriel. Les diamètres des anciens conducteurs ou la section des conducteurs normalisés doivent être à la norme, ainsi que le courant maximal assigné, pour l’ensemble du tableau électrique. La section des conducteurs de la canalisation alimentant le tableau de répartition doit aussi être adaptée au courant de réglage du disjoncteur de branchement. L’état des conducteurs, des fusibles et tous les autres dispositifs du tableau électrique doivent être vérifiés.

5- Vérifier l’existence et les caractéristiques d’une liaison équipotentielle supplémentaire dans chaque local contenant une baignoire ou une douche

La liaison équipotentielle doit être complète. La section du conducteur doit être à la norme. Des mesures compensatoires doivent être mises en œuvre lorsque la liaison équipotentielle supplémentaire fait défaut.

6- Vérifier le respect des zones dans chaque local contenant une baignoire ou une douche

La salle d’eau est découpée en zone précise, se rapportant aux installations électriques en général (y compris les prises, les éclairages, les interrupteurs…) et au chauffe-eau en particulier. Chaque zone doit être respectée. Le circuit alimentant les éléments chauffants pour planchers rayonnants doit être protégé par dispositif différentiel à haute sensibilité inférieure à 30 mA. Les matériels placés sous la baignoire ne doivent pas être facilement accessibles.

7- Identifier l’existence de matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension

Les matériels installés ne doivent pas avoir subi des détériorations d’enveloppe ou présenter des parties nues sous tension. Les conducteurs doivent être bien isolés et protégés mécaniquement.

8- Identifier l’existence de matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage

Plusieurs équipements sont actuellement à proscrire :

– Les interrupteurs à bascule dont le capot est métallique, en saillie alimentés par des conducteurs isolés, ainsi que ceux pouvant être ouverts sans outil ;

– Les socles de prise courant en saillie alimentés par des conducteurs isolés, avec des mises en attente de la fiche possibles ou à façade métallique ou en alvéoles en porcelaine ;

– Les fusibles à tabatières, à broches en porcelaine, ou de type industriel ;

– Les douilles d’éclairage métalliques avec interrupteur intégré ;

– Les câbles souples méplats sans gaine de protection ;

– Les conduits de type FRO ou Bergmann ;

– Les conducteurs apparents, les dominons apparents…

9- Identifier la conformité des installations des appareils d’utilisation fixes situées dans des parties privatives et alimentées depuis les parties communes ou situées dans des parties communes et alimentés depuis les parties privatives.

Le circuit doit être à la norme et doit disposer d’un dispositif de commande et de sectionnement assurant la coupure de l’alimentation.

10- Identifier la conformité des installations et des appareils électriques de la piscine privée

L’installation doit être à la norme et aux prescriptions particulières applicables aux piscines.

Conséquences du résultat du diagnostic

Si l’installation électrique ne comporte pas d’anomalie, la transaction de vente peut se dérouler sans problème. Si l’installation électrique comporte une ou plusieurs anomalies, rien n’empêche réellement la transaction. Cependant, avec ce document, l’acheteur avance dans la transaction de vente « en connaissance de cause ». Normalement, les anomalies présentes dans le rapport de diagnostic deviendront très facilement des arguments de marchandage pour le vendeur. Le document précise normalement les travaux à réaliser et éventuellement des recommandations allant jusqu’à l’amélioration de la performance énergique du logement. D’un côté, le vendeur n’est plus responsable des vices cachés en relation avec l’installation électrique.

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